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農地の売買について~私の農地は売れるの?~

休耕地

農地を売却するにはルールがある

農家の高齢化や後継ぎ問題などで作物が作られていない”休耕地”や”耕作放棄地”が昨今の問題となっています。

「農家を営んでいたが農業に負担を感じるようになってきた」

「農地を親から相続したが、この先農業をする予定はない」

などと思われている方は多いはず。

『この農地。どうにかできない?』
そのような方に、農地を売却するためのルールと注意点をご説明します。

農地を売却する2つの方法

農地を売却するには2つの方法があります。

1. 農地を農地として農業従事者もしくは、希望するものに売却する。
2. 農地を転用し、農地以外の目的として売却する。

農地を取り巻く多くの法律

農地を売却すると一言で言っても、その行為には多くの法律が絡んでくることをご存じでしょうか。

農地は、その保護目的の観点から法律で厳しく規制されており、農家や農業をやろうとしている人以外に農地以外での目的で自由に売ることができません。

もし、お持ちの農地を農地以外のものにして農業をやっていない者に売却したいときは、『農地の転用』が可能かどうかが最初の難関となります。

『農地転用』とは?

「農地転用」とは、その名前の通り”農地を農地以外の目的として転用する”という意味です。

お持ちの農地を転用する場合には、その地域を管轄する農業委員会または、各都道府県知事の許可を得なければいけません。

農地を売るために必要なこと

農地を売るには、農業委員会の許可なしでは行えません。

農地を農地以外の目的として売る場合は、農地法第4条もしくは第5条による転用許可を各地域の農業委員会から得る必要があります。

「だったら転用許可をもらいに行けばいいんでしょう?」

そうすぐに思った方も多いはず。転用許可と言っても様々な基準があることをご存じでしょうか?

ここからは転用の許可をもらうためにクリアすべき許可基準についてご説明します。

農地転用するための2つの基準

その1.立地基準

まず1つ目に『立地基準』です。
どの農地も5つの区分に分類され、その区分によって許可・不許可が決められています。

●不許可となる可能性が高い農地

・農業区域内農地
市町村が決める農業地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地。
要するに、ここの地域の土地は農地として原則使ってください。というもの。

・甲種農地
市街化調整区域内の土地改良事業等の対象となった農地。
要するに、ここの地域は営農するための条件がとても良いから農業をしましょう。
というもの。

・第1種農地
10ha以上(約30,000坪以上)の規模の一団の農地、および土地改良事業等の対象となった良好な営農条件を備えている農地。
要するに、一つの土地が大規模で、かつ営農するための条件がとても良いから農業をしましょう。というもの。

上記、3つの分類に入る地域は原則として農地以外の目的として売却することはできません。

●許可となる可能性の高い農地

・第2種農地(農地以外の土地や第3種農地に立地困難な場所にある場合等に許可)
近い将来、市街化として発展する環境にある農地や農業公共投資の対象となっていない、生産力の低い小規模の農地。
要するに、現状、市街化として発展していない地域で、かつ公共投資の目的で営農するには規模が小さいよね。というもの。

・第3種農地
市街化の区域内、または市街地化の傾向が著しい区域内にある農地。
要するに、市街化が進んでいるので農地を別の目的とした土地活用をしていこう。
というもの。

この2つに分類される農地は売却できる可能性を秘めています。

その2.一般基準

2つ目に『一般基準』です。

  • 農地転用するにあたりしっかりとした目的を持った計画があるのか。
  • その計画を達成させるための資金力や信用があるのか。
  • 転用する農地の関係利権者から同意を得ているか。
  • 転用許可後、目的のためにすみやかに使うことができるのか。
  • 農地以外の目的で使用する場合、その事業について行政の必要な許可を得ているか。

などの農地転用する者にその目的に対して計画性、資金力、行政の許可があるのかを証明する必要があり、その基準を満たした場合に転用が許可されます。

ただし、上記の2つの基準を満たしているからといってお住いの市区町村、各都道府県で必ずしも許可が得られるとは限らないので、必ずお住いの地域の農業委員会に相談に行きましょう。

出典:農林水産省HP

農地の売却相場について

農地(田・畑)相場は年々落ちており、今では24年連続で下落しています。

その理由としては、農地の担い手が減っており、農地に対する需要も減っているということが挙げられます。

そのようなことから、営農をしていない休耕地や耕作放棄地をお持ちの方は早いうちに売却することが最善の手と言えると思われます。

RETRYでの動き

株式会社RETRYでは使用していない農地についてお困りの方のご相談を受け、太陽光発電所として生まれ変わらせる開発事業を行っております。

もし不要な農地についてお困りの方がいらっしゃいましたら、ぜひ弊社にお問い合わせください。

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